Affitti brevi, cedolare secca o partita IVA? Le novità dal 1° gennaio

(Adnkronos)

Affitti brevi, la cedolare secca si presenta in versione ristretta dal 1° gennaio 2026.

La tassazione agevolata dei redditi relativi a contratti di affitto fino a 30 giorni incontra i limiti previsti dalla Legge di Bilancio 2026.

Si ferma a due il numero massimo di immobili per i quali sarà possibile optare per la cedolare secca. Dal terzo in poi scatta la tassazione ordinaria, ma soprattutto l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale.

Per chi concede in locazione per brevi periodi più di due immobili scatta quindi l’obbligo di apertura della partita IVA, con effetti non solo fiscali.

Cedolare secca, le regole sugli affitti brevi dal 1° gennaio 2026

Perimetrare meglio l’accesso al regime agevolato di tassazione degli affitti: questo l’obiettivo della stretta, prevista dalla Legge di Bilancio 2026, in relazione alla cedolare secca per le locazioni brevi.

Per gli affitti di durata non superiore a 30 giorni, la possibilità di applicare la tassazione agevolata si restringe ulteriormente rispetto ai paletti già introdotti negli scorsi anni.

Dal 1° gennaio 2026 la cedolare secca è applicabile per un massimo di due immobili, con un sistema di tassazione progressivo:

• si applica l’aliquota del 21 per cento per il primo immobile locato per brevi periodi;
• per il secondo immobile l’aliquota sale al 26 per cento.

Cosa cambia rispetto allo scorso anno?

La novità non è tanto sull’aliquota della cedolare secca, bensì sulle modalità di tassazione dei redditi derivanti da affitti di breve periodo.

Il regime agevolato di tassazione si ferma infatti dopo il secondo immobile: per chi affitta più immobili per finalità brevi, e quindi per lo più a turisti, dal terzo in poi sarà necessario operare con partita IVA. L’attività si considererà svolta in forma imprenditoriale.

Partita IVA per gli affitti brevi dal terzo immobile

Dal 1° gennaio 2026, chi affitta più di due appartamenti per soggiorni brevi sarà di fatto considerato un imprenditore.

Il venir meno della possibilità di applicare la cedolare secca è quindi una novità marginale, se si guarda invece al set di regole e adempimenti che caratterizzano l’apertura e la gestione di una partita IVA una volta superata la gestione occasionale.

Sarà necessario applicare le regole fiscali e previdenziali tipiche dell’attività d’impresa, come ad esempio l’iscrizone all’INPS, rispettare gli obblighi dichiarativi e in materia di IVA.

In tal senso è bene evidenziare che nel rispetto delle regole d’accesso, il regime forfettario rappresenta la via migliore per ottimizzare il carico fiscale così come i costi legati alla gestione della propria partita IVA.

Non solo fisco: novità sugli affitti brevi con impatti sulla sicurezza

La Legge di Bilancio 2026 ha quindi riscritto i confini tra locazione privata e attività d’impresa. Le novità non incidono solo sulla tassazione, ma attivano una serie di oneri burocratici e di sicurezza più stringenti.

Non cambiano le regole sul CIN (Codice Identificativo Nazionale), che deve richoesto in ogni caso per gli affitti brevi, anche in caso di applicazione del regime agevolato della cedolare secca. Stessa cosa per i dispositivi di sicurezza base (rilevatori gas e monossido, estintori).

Chi opera in forma imprenditoriale deve però obbligatoriamente presentare anche la SCIA presso lo sportello SUAP del Comune, una regola che come specificato dal Ministero del Turismo si applica sia per le locazioni brevi che per quelle turistiche.

Il mancato rispetto di questi standard può costare caro: le sanzioni arrivano fino a 6.000 euro per carenze sulla sicurezza e fino a 10.000 euro per l’omessa presentazione della SCIA.